Kupovina prve nekretnine je jedan od najvećih finansijskih koraka u životu, ali se kupci često fokusiraju samo na cenu stana, ratu kredita i kaparu. Tek kasnije se pojavi pitanje poreza, notarskih troškova, prijave imovine i razlike između starogradnje i novogradnje. Nije isto da li kupujete stan od fizičkog lica, stan od investitora, prvu nekretninu ili drugu nekretninu. Porezi pri kupovini nekretnine mogu značajno promeniti ukupan trošak, pa ih treba razumeti pre potpisivanja ugovora.
U Srbiji se kod kupovine stana najčešće govori o dve situacije: porezu na prenos apsolutnih prava i PDV-u kod novogradnje. Porez na prenos apsolutnih prava se, u praksi, najčešće vezuje za kupovinu starogradnje ili stana koji nije u sistemu PDV-a, dok je novogradnja od investitora poseban slučaj jer se tada najčešće plaća PDV. Poreska uprava navodi da stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%, a da se kod prvog stana mogu ostvariti olakšice pod propisanim uslovima. Ako razmišljate da kupite stan, evo šta sve treba da znate o porezu i olakšicama.
Prva nekretnina i pravo na poresko oslobođenje
Kada se kaže “kupujem prvu nekretninu”, u svakodnevnom govoru se obično misli na prvi stan ili prvu kuću za život. U poreskom smislu, važno je da kupac ispunjava uslove za kupca prvog stana. Dakle, da je punoletni državljanin Republike Srbije, da ima prebivalište u Srbiji i da od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora nije imao stan u svojini, susvojini ili zajedničkoj svojini na teritoriji Srbije. Svaki od ovih uslova treba shvatiti ozbiljno, a ne kao formalnost, jer se pravo na olakšicu proverava dokumentacijom. Ako je neko ranije imao stan ili deo stana, pravo na oslobođenje može biti izgubljeno.
Kod kupovine prvog stana na koji se plaća porez na prenos apsolutnih prava, oslobođenje se priznaje do 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji takođe ispunjava uslove. Porodičnim domaćinstvom smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca, supružnika, dece, usvojenika, roditelja i određenih drugih članova sa istim prebivalištem. Ako je stan veći od priznate kvadrature, porez se plaća samo na razliku. Zato nije isto da li stan od 80 m² kupuje jedna osoba ili porodica sa decom.
Primeri: samac, porodica sa jednim, dva ili tri deteta
Zamislimo da kupac kupuje stan od 80 m² u starogradnji, vredan 160.000 evra. Porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5% iznosio bi 4.000 evra kada ne bi bilo olakšice. Ako kupac kupuje sam i ispunjava uslove za prvi stan, oslobođenje mu se priznaje za 40 m², a porez se plaća na preostalih 40 m². U pojednostavljenom primeru, to znači da bi umesto 4.000 evra platio oko 2.000 evra poreza.
Ako isti stan kupuje porodica sa jednim detetom, pod pretpostavkom da se računaju kupac, supružnik i dete i da svi ispunjavaju uslove, priznaje se 40 m² za kupca i po 15 m² za dva člana domaćinstva, ukupno 70 m². Porez bi se tada platio samo na razliku od 10 m², pa bi u ovom pojednostavljenom primeru iznosio oko 500 evra. Kod porodice sa dvoje dece priznaje se 85 m², a kod porodice sa troje dece 100 m², što znači da bi za stan od 80 m² porez mogao biti potpuno pokriven oslobođenjem. Što je veće porodično domaćinstvo koje ispunjava uslove, veća je priznata kvadratura.
Novogradnja je poseban slučaj: PDV umesto poreza na prenos
Novogradnja se posebno posmatra zato što se kod kupovine stana od investitora najčešće ne plaća porez na prenos apsolutnih prava, već je u ceni iskazan PDV.
Obratite pažnju na ovu važnu razliku. Kod starogradnje najčešće razmišljate o porezu od 2,5%, a kod novogradnje o PDV-u, koji je deo kupoprodajne cene. Ministarstvo finansija je u svojim tumačenjima navodilo da se porez na prenos apsolutnih prava plaća na prenos prava svojine na stanu na koji se ne plaća PDV, osim kada postoji propisano oslobođenje.
Za kupca prvog stana u novogradnji postoji mogućnost refundacije PDV-a, ali opet do određene kvadrature. Pravo na refundaciju PDV-a ograničeno je na 40 m² za kupca i do 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. To praktično znači da kupac ne dobija uvek nazad ceo PDV iz cene stana, već onaj deo koji odgovara priznatoj kvadraturi. Ako je stan veći od limita, refundacija se računa srazmerno.
Primer povraćaja PDV-a kod novogradnje
Zamislimo sada konkretniji primer: kupuje se četvorosoban stan u novogradnji u Nišu https://nisnovogradnja.rs/ , površine 115 m², po ceni od 2.200 €/m², što ukupno iznosi 253.000 evra sa PDV-om. Ako je u pitanju stambeni prostor na koji se obračunava PDV od 10%, PDV sadržan u ovoj ceni iznosi 23.000 evra, odnosno 200 evra po kvadratu. Drugim rečima, osnovica bez PDV-a je 230.000 evra, a ukupna cena sa PDV-om dolazi do 253.000 evra.
Ako ovaj stan kupuje samac koji ispunjava uslove za kupca prvog stana, priznaje mu se pravo na povraćaj PDV-a za 40 m². Pošto je PDV u ovom primeru 200 evra po kvadratu, povraćaj bi iznosio oko 8.000 evra. Za preostalih 75 m² ne bi imao pravo na refundaciju, jer stan značajno prelazi kvadraturu koja se priznaje kupcu koji kupuje sam. Zato kod većih stanova razlika između ukupno plaćenog PDV-a i realnog povraćaja može biti velika.
Ako isti stan kupuje porodica sa jednim detetom, računica je povoljnija. Kupcu se priznaje 40 m², a za supružnika i jedno dete još po 15 m², ukupno 70 m². U tom slučaju povraćaj PDV-a bi okvirno iznosio 14.000 evra, dok bi deo PDV-a koji se odnosi na preostalih 45 m² ostao bez refundacije. Kod porodice sa dvoje dece priznaje se ukupno 85 m², pa bi povraćaj bio oko 17.000 evra. Kod porodice sa troje dece priznaje se ukupno 100 m², što bi u ovom primeru značilo povraćaj od oko 20.000 evra.
Pošto stan ima 115 m², čak ni porodica sa troje dece u ovom primeru ne bi dobila povraćaj celog PDV-a, već bi van refundacije ostalo još 15 m², odnosno oko 3.000 evra PDV-a. Zato kod većih stanova u novogradnji nije dovoljno gledati samo ukupnu cenu i cenu po kvadratu. Važno je unapred izračunati koliko kvadrata ulazi u poresku olakšicu, ko se računa kao član porodičnog domaćinstva i da li svi ispunjavaju uslove za povraćaj. Tačan obračun uvek zavisi od ugovora, računa investitora i poreske dokumentacije, ali ovaj primer jasno pokazuje kako se okvirna računica može napraviti pre kupovine.
Šta ako kupujete drugu nekretninu?
Kupovina druge nekretnine je znatno jednostavnija za objašnjenje, ali obično skuplja za kupca. Ako već imate stan ili ste ranije iskoristili pravo na oslobođenje ili povrat PDV-a, ne možete ponovo nastupati kao kupac prvog stana za istu vrstu poreske olakšice. Kod kupovine starogradnje ili nekretnine van PDV sistema, plaća se pun porez na prenos apsolutnih prava, najčešće 2,5% na vrednost koju utvrdi poreski organ. Kod novogradnje plaćate cenu sa PDV-om, ali bez prava na refundaciju po osnovu kupovine prvog stana.
Primera radi, ako drugu nekretninu kupujete za 160.000 evra u starogradnji, porez na prenos apsolutnih prava bi okvirno iznosio 4.000 evra. Ako kupujete nov stan od investitora, PDV je deo cene i ne vraća se kao kod prvog stana. To je posebno važno za ljude koji kupuju stan za izdavanje, vikendicu, apartman ili nekretninu za decu, ali je vode na svoje ime. Druga nekretnina nema isti poreski tretman kao prva, pa računica mora biti realna od početka.
Još jedan porez koji ne treba zaboraviti: godišnji porez na imovinu
Pored poreza koji se vezuju za samu kupovinu, novi vlasnik treba da računa i na godišnji porez na imovinu. To nije jednokratni trošak kupovine, već redovna obaveza vlasnika nepokretnosti. Visina poreza zavisi od opštine, zone, površine, vrste nepokretnosti, starosti objekta i lokalnih odluka. Obaveze prema lokalnoj poreskoj administraciji mogu se proveravati i elektronski preko sistema LPA.
Ovaj porez često nije presudan u trenutku kupovine, ali ga treba uračunati u dugoročne troškove vlasništva. Kupac koji jedva zatvori konstrukciju kredita, kapare, poreza, notara i opremanja stana kasnije može biti neprijatno iznenađen redovnim godišnjim obavezama. Posebno kod većih, skupljih ili dodatnih nekretnina, porez na imovinu nije zanemarljiva stavka. Kupovina se završava potpisom i upisom, ali vlasništvo tek tada počinje.
Praktični saveti pre potpisivanja ugovora
Pre potpisivanja ugovora, kupac treba jasno da zna da li kupuje starogradnju ili novogradnju, da li se plaća porez na prenos ili PDV, da li ima pravo na oslobođenje ili refundaciju i koja dokumenta mora da prikupi. Važno je proveriti i da li svi članovi domaćinstva koji se prijavljuju za dodatnih 15 m² zaista ispunjavaju uslove. Ako se planira kupovina preko kredita, dobro je unapred uskladiti rokove banke, notara, investitora i poreske procedure. Najskuplje greške često nastaju kada se porez razmatra tek posle overe ugovora.
Takođe, treba razlikovati poreze od drugih troškova. Notarske naknade, takse, troškovi kredita, procena nepokretnosti, osiguranje, agencijska provizija i opremanje stana nisu porezi, ali jesu realni troškovi kupovine. Zato dobra kupovna računica ne počinje pitanjem “koliko košta stan”, već “koliko me ukupno košta da postanem vlasnik”. Kod nekretnina je najvažnije ono što se vidi u ugovoru, ali i ono što dolazi posle ugovora.
Najčešća pitanja i odgovori o poreskim olakšicama
Kada ljudi kupuju stan i razmišljaju o porezu, obično imaju nedoumice oko toga na koje olakšice imaju pravo. Neka od čestih pitanja i odgovori na njih mogu vam pomoći da razjasnite dileme i prođete kroz čitav proces mnogo rasterećenije.
Da li kupac uvek plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Zakonski obveznik kod prodaje nepokretnosti je prodavac, ali se u praksi često ugovorom predvidi da trošak snosi kupac. Važno je da ovo bude jasno navedeno pre potpisivanja ugovora.
Da li mogu da dobijem oslobođenje ako kupujem prvi stan od 55 m² kao samac?
Možete ostvariti oslobođenje do 40 m² ako ispunjavate uslove, a porez se plaća na preostalih 15 m². Dakle, olakšica se ne gubi zato što je stan veći, već se primenjuje do propisanog limita.
Da li se kod novogradnje plaća i PDV i porez na prenos?
U tipičnoj kupovini novogradnje od investitora plaća se PDV kao deo cene, a ne porez na prenos apsolutnih prava. Kupac prvog stana može tražiti refundaciju PDV-a do propisane kvadrature ako ispunjava uslove.
Da li deca povećavaju kvadraturu za poresku olakšicu?
Da, dec povećavaju kvadraturu za poresku olakšicu. Za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove može se priznati dodatnih 15 m². To može značajno smanjiti ili potpuno pokriti poresku obavezu kod većih porodica.
Šta ako kupujem drugu nekretninu?
Kod druge nekretnine nema oslobođenja kao kod prvog stana. Kod starogradnje se plaća pun porez na prenos, a kod novogradnje nema prava na refundaciju PDV-a po osnovu kupovine prvog stana.
Dobra računica je pola sigurne kupovine
Kupovina prve nekretnine nije samo emotivna odluka, već ozbiljan finansijski i pravni postupak. Najveća prednost kupca prvog stana jeste mogućnost da, pod propisanim uslovima, smanji porez na prenos ili ostvari povraćaj PDV-a kod novogradnje. Razlika između samca i porodice sa decom može biti velika, jer se dodatna kvadratura po članovima domaćinstva direktno odražava na poresku računicu. Proverite sve uslove pre kupovine, nemojte se oslanjati se na okvirne priče iz oglasa ili komšiluka.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne zamenjuje savet notara, advokata, poreskog savetnika ili nadležnog poreskog organa. Propisi, tumačenja i praksa mogu zavisiti od konkretne dokumentacije i slučaja. Ipak, osnovna logika je jasna: starogradnja najčešće znači porez na prenos, novogradnja najčešće znači PDV, prva nekretnina može doneti olakšice, a druga nekretnina se računa bez privilegija prvog kupca. Kada to znate unapred, mnogo lakše planirate budžet i donosite mirniju odluku.
